높은 분양가 대비해 자금 계획 철저히 세워야
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| ▲[사진=메이플자이 홈페이지] |
[맘스커리어 = 김보미 엄마기자] 치솟은 금리와 높은 분양가 탓에 서울에도 미분양 물량이 속속 나오고 있는 상황이지만 서초구·강남구·송파구 등 강남 3구 지역의 청약은 여전히 '로또'라 불린다. 분양가 상한제가 적용된 주택을 분양받으면 시세 차익이 어마어마하기 때문이다.
분양가 상한제란 공동주택의 분양가가 일정 가격을 넘지 않도록 제한하는 제도다. 분양가의 상한선은 감정된 토지비용인 택지비와 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 가산비를 더해 결정된다. 이 제도는 주택의 분양가를 안정시켜 공급을 원활하게 하기 위해 시행되고 있다.
분양가 상한제가 적용된 아파트는 주변 시세에 비해 낮은 분양가로 공급된다. 강남 3구의 경우 현재 주택 가격이 워낙 높게 형성돼 있기 때문에 그만큼 큰 시세 차익을 기대할 수 있다.
예를 들어 지난 5일 분양을 시작한 서초구 잠원동 메이플자이의 평당 분양가는 6705만 원으로 전용면적 59㎡의 분양가가 17억3300~4200만 원 사이를 형성했다. 시세 차익은 적게는 5억, 많게는 10억 원으로 예상됐으며 청약 결과 1순위 청약 경쟁률은 평균 442.3:1로 나타났다. 81가구를 모집하는 1순위 일반공급 청약에 3만5828명의 신청자가 나왔다.
올해 분양이 예정돼 있는 강남 3구의 일반분양 물량은 총 4376가구다. 당첨되기만 하면 모두 수억의 시세 차익을 기대할 수 있는 물량이다. 그러나 분양가가 상당히 높기 때문에 아무런 준비 없이 무턱대고 청약했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 강남 3구에서 분양하는 아파트에 청약을 하기 위해 갖춰야 하는 조건, 필요 자금 등에 대해 자세히 알아보자.
투기과열지구인 강남 3구 지역 청약의 신청 자격은 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시 지역에 거주하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀 양육, 형제자매 부양) 중 입주자 저축 순위별 자격요건을 갖춘 자이다.
단, 서울에 2년 이상 계속해서 거주한 자에게 우선 공급하며 △청약통장에 가입한지 2년이 지난 자로서 예치 기준금액을 납입할 것 △주민등록법상 세대주일 것 △과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것 △2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것 등의 조건을 충족해야 한다.
청약에 당첨되면 당첨자 및 세대에 속한 자는 당첨일로부터 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급하는 주택의 1순위 접수가 제한된다. 또한 주택 매매 계약의 부동산 거래 신고 시 자금조달 계획과 자금 증빙자료, 입주계획서 등을 제출할 의무가 있다. 전매 제한 기간 3년과 거주 의무 기간 2년도 적용된다.
청약 신청 자격을 갖췄다면 다음으로 고민해야 할 것은 자금 마련 계획이다. 당첨이 되면 보통 2주 내에 바로 계약금을 입금해야 하기 때문에 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금은 반드시 현금으로 보유하고 있어야 한다. 앞서 예시로 들었던 단지, 메이플자이의 경우에는 계약금이 20%로 책정돼 가장 저렴한 물량이었던 전용면적 43㎡ 타입의 계약금만 해도 2억1260~4860만 원에 달했다.
여기에 더해 투기과열지구는 LTV(담보 인정 비율) 50%가 적용돼 분양가의 10%씩 6회에 나눠 납부하는 중도금을 5회차까지만 대출받을 수 있다. 따라서 1회차의 중도금은 현금으로 조달할 수 있어야 한다.
입주 시점에는 주택 담보대출을 일으켜 중도금 대출과 이자를 상환하고 잔금을 치르면 된다. 잔금 대출 시에는 LTV 50%와 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 40%가 동시에 적용된다. DSR은 주택구입자의 연 소득 대비 모든 원리금 상환액의 비율을 뜻한다.
분양가에 포함돼 있지 않은 중도금 대출 이자, 취득세, 발코니 확장비나 시스템에어컨 등 옵션 비용도 염두에 두고 있어야 한다. 또한 잔금 대출이 얼마나 나올 것이며, 매달 내야 하는 원리금과 이자 비용을 감당할 수 있을지도 잘 따져봐야 한다.
여전히 새집을 사는 데 청약만큼 좋은 방법은 없다. 목돈이 들지 않고 중도금 대출이 쉽게 나오기 때문이다. 잘만 하면 시세 차익도 기대해 볼 수 있다. 자격 조건을 잘 확인하고 자금 계획만 철저히 세워 놓는다면 누구나 청약을 통해 내집 마련의 기회를 잡을 수 있다.
맘스커리어 / 김보미 엄마기자 bmkim@momscareer.co.kr
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